●管理委託契約見直しを考える原点は
通常のマンションでは最初の契約をそのまま毎年更新して管理会社に管理業務を委託する場合がほとんどです。「仕様の見直しや減額の交渉もすべき」「管理員の休日の見直し」「将来の修繕積立金の確保」というような問題提起があればそれを契機に、契約の見直しを課題とすべきです。しかし、いきなり見直しといっても、何から手をつけてよいかわかりません。そもそも「管理組合の仕事にはどんなものがあり、その内、どこをどのように管理会社に委託しているか」から学ぶ必要があります。まずは現状把握ということで、管理会社の委託業務の執行状況をチェックしましょう。
●管理組合の課題として見えてきたものは（例えば）
１．保険の見直し
保険の内容をチェックした結果、地震保険には未加入です。どの保険に入っていて、どの保険に入っていないかは、理事も知らなかったように組合員はあまり認識していません。改めて地震保険加入の是非を検討する必要があると感じました。
２．長期修繕計画と資金計画の見直し
今の長期修繕計画は分譲時に概算法で作成されたもので、大雑把な感が否めません。また修繕積立金は5年ごとに30%アップの計画になっていますが、このことは組合員にはあまり知られていません。来期は5年目、長期修繕計画の見直しをどのように行うか考える必要があります。また、修繕積立金値上げに向けての合意形成も課題です。
３．建物の維持管理の体制づくり
今回の鉄部塗装工事の検討は、マンション管理士Ｔさんの助言でうまく進みましたが、これからマンションの維持管理を行っていくのに、どこまで管理会社にまかせるのが合理的かという検討が必要です。
専門家の助言を受けながら管理組合が自ら判断していく体制づくりも課題です。
組合員が管理費として支払っているものすべてが管理会社へ支払う委託業務費ではありません。組合員にとっては負担する管理費の額が問題なのですから、管理委託業務の見直しには、保険料や専門家への委託費といった委託業務費以外の費用も含め管理費の使い途を総合的に考えていく必要があります。
●管理会社の対応の評価は
管理会社の対応についてのチェック（例えば）
1.お金の管理について
管理会社は適正化法にそってきちんと対応しているし、会計の月次報告書も届けられているので、基本的には問題がないと判断しました。
2.問題発生時の対応、サポート体制について
管理会社の事故対応や保険金請求の事務は迅速だったので、この点は評価できるということになりました。また、その後の防犯ガラス等に関するアンケート実施や総会の議案書案の作成もよくやってくれたという評価です。今期は契約見直しを前提としているので、管理会社も緊張感を持っている様子で、やはりこの緊張感は大事だなという理事会の感想でした。
3.計画修繕工事について
鉄部塗装工事については、現地調査を行ったのは下請け業者で、理事会で説明した管理会社の人間は、現場をあまりよくわかっておらず、質問に対する受け答えは今ひとつだったという評価です。調査報告書や提案書は、枚数は多いけれど、画一的できめ細かさに欠けていたというのが、マンション管理士Ｔさんの意見も踏まえた理事会の感想です。工事価格も他の２社より５%ほど高めでした。
●組合員のアンケートによる意見（例えば）
理事会では、「①管理会社の対応について満足な点、不満な点、これからの希望」「②今の管理の方針についての意見、今後の希望」「③長期修繕計画を見直し、修繕積立金の値上げが必要な場合、負担増はどこまで可能か」等を組合員にアンケートで聞きました。さすがに、このアンケートに関しては管理会社のサポートを頼まず、理事で配布し回収をしました。
組合員からは、普段表に出ない要望や、理事では気がつかない委託業務の問題点が出てきました。
①管理員の業務の内容や仕事ぶりについて
・土曜日、日曜日に管理員が休みになっているのは大変不便。
・用があっても管理員が管理事務室にいない場合があって不便。
・管理員は感じがよく、仕事ぶりも良いと思うので替わってほしくない。
②清掃業務について
・共用廊下の汚れが気になるので機械による清掃の回数を増やしてほしい。
・共用廊下側の面格子を洗浄してほしい。
・共用廊下の照明器具の中に虫が入ったままになっている。
③建物や設備の保守点検について
・在宅が必要な消防設備点検や雑排水管清掃を平日でなく休日にしてほしい。
・タイマー調整が甘く、朝明るくなっても照明が点いているときがあって無駄。
④緊急対応業務について
・火災報知器が誤発報した時の居住者への連絡がおそかった。
⑤管理費、修繕積立金について
・将来、修繕積立金が不足しないように計画してほしい。
・管理費の無駄遣いを省き有効に使ってほしい。
⑥管理組合運営全般について
・地震が起きたときが心配。地震時の緊急体制を充実させてほしい。
・総会日時をもう少し早く知らせてほしい。
